Nova Lei para regularização fundiária é uma oportunidade para aumentar a receita dos municípios

Cerca de 50% dos domicílios brasileiros estão em situação irregular. Depois de um longo estudo realizado por técnicos do governo foi aprovada no Congresso e sancionada pelo presidente Michel Temer a Lei nº 13.465 em julho de 2017 que dispões de novas regras para regularização fundiária e facilita usucapião extrajudicial. Esta Lei pode ser uma boa oportunidade para os municípios aumentarem suas arrecadações com IPTU e oferecer mais segurança jurídica aos munícipes. A regularização dos imóveis e aumento da arrecadação permite a melhoria da infraestrutura nos entornos dos conjuntos habitacionais, incluindo novas escolas, serviços de saúde e segurança.

A Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, converte a MP nº759/2016, dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana, sobre a liquidação de créditos concedidos aos assentados da reforma agrária e sobre a regularização fundiária no âmbito da Amazônia Legal; institui mecanismos para aprimorar a eficiência dos procedimentos de alienação de imóveis da União; altera várias Leis e dá outras providências.

O desafio dos munícipios é a aplicação de forma eficiente da Lei e a conscientização dos munícipes, em situação irregular, para agir, proativamente, na regularização dos imóveis, pois isto pode implicar em adicionar mais despesas no orçamento doméstico. O munícipe só terá motivação se houver uma contrapartida vantajosa.

Para isto, os gestores municipais devem conhecer as principais reivindicações das comunidades e oferecer benefícios que compensem a regularização do imóvel, como por exemplo, a construção de uma escola próxima a comunidade para evitar o deslocamento de grandes percursos dos estudantes; a construção de um ambulatório médico para evitar gastos em transporte e alimentação, além da economia de tempo.

Uma recomendação como primeiro passo é o levantamento de dados e análise avançada de dados, usando ferramentas analíticas, para cruzar várias informações, tais como: cadastro único, nível de violência da região, quantidade de passageiros dos serviços de transporte público, número de munícipes que buscam serviços médicos da comunidade, quantidade de alunos do ensino fundamental, médio e superior da região, futuras obras do plano diretor da cidades para avaliar o crescimento econômico e valorização dos imóveis da região, entre outros.

Idealmente, muitas informações poderiam ser passadas pelos próprios munícipes através de aplicativos móveis e armazenadas em bancos de dados com tecnologia de Big Data, para posterior análise. No mesmo Big Data, seriam armazenadas outras informações restritas ao poder público. A coleta de dados não pode ser amostragem, deve cobrir 100% das comunidades alvo.

O fórum Cidades Inteligentes está disponível para auxiliar os gestores públicos municipais e outros interessados no desenvolvimento de projetos para coleta, estruturação e análise avançada de dados.

Segue as principais alterações na nova Lei:

  • Primeira alteração. Introdução do Direito Real de Laje no rol dos direitos reais (art. 1.225 do Código Civil).
  • Tratamento do Direito Real de Laje no Código Civil. A Lei menciona a cessão de superfície e traz regras ampliadas, considerando a MP anterior.
  • Introdução do tratamento do condomínio de lotes, no Código Civil, com a aplicação, no que couber, das mesmas regras do condomínio edilício.
  • Modificações na Lei 6.766/1979. Prevê regras para o pagamento de despesas de conservação nos condomínios fechados (condomínio de lotes), afastando a jurisprudências anteriores.
  • Tratamento relativo aos conjuntos habitacionais informais.
  • Tratamento do condomínio urbano simples, com aplicação para habitações coletivas.
  • Regulamentação da arrecadação de imóveis abandonados, na forma do art. 1.276 do Código Civil.
  • Revogação de todo o capítulo da Lei Minha Casa Minha Vida, na parte em que tratava da regularização fundiária, inclusive da legitimação da posse e da usucapião extrajudicial. Os institutos são agora tratados dentro do Instituto da Regularização Fundiária Urbana (REURB), ao lado da legitimação fundiária.
  • Mudanças na Lei 9.514/1997, no tratamento da alienação fiduciária em garantia de imóveis. Alterações que devem proteger o mercado, em detrimento do adquirente.
  • Mudança na redação do artigo que trata da usucapião coletiva, no estatuto da cidade.
  • Criação do consórcio imobiliário, tratado no Estatuto da Cidade.
  • Modificações na MP 2.220, que trata da Concessão de Uso Especial.
  • Modificação na Lei 9.636/1998, que trata da alienação de bens imóveis da União. Facilitou-se a extinção da enfiteuse sobre terras de marinha, por meio da remição.

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